近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于97病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语eight: 24px;'>病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语5.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语