OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(t我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的ā)也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一(yī)些突发我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的)可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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