文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的(这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　<这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊strong>2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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