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精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　中国户均(jūn)几套(tào)房(fáng)？| 民(mín)生·周君芝团队

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思ong>

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。