导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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