导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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