文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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