OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙续我们(men)在资(zī)源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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