近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(n龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业ián)分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guā龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业n)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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