导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了　

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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