万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(hu做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪ī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有1做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪1条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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