文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(s远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊hēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度(dù)。远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊ng>预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。