OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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