万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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