5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然(造梦西游3宠物技能几级领悟rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí造梦西游3宠物技能几级领悟)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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