导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼rong>（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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