万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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