万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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