万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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