导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　一里地等于多少米 一里地等于多少公里流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南一里地等于多少米 一里地等于多少公里(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(gu一里地等于多少米 一里地等于多少公里ī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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