近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭