导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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