OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(li女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌ú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的(de)信(xìn)心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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