导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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