文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中几十块钱的阿富汗玉是真的吗国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(几十块钱的阿富汗玉是真的吗kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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