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2024年房价会继续下跌吗

2024年房价会继续下跌吗 海通宏观:宽松未通胀,钱都去哪了?

    来源(yuán):梁中华宏(hóng)观研究

  · 概(gài) 要 ·

  记得7年前的2016年,本人写过一篇类似(shì)标题的文章(zhāng)(参考《“放(fàng)水”难通胀,钱都去哪了?——通胀研究系列专题(tí)二》),当时主要分析欧美经济体,探讨金融危机(jī)后主(zhǔ)要发达经济(jì)体持续(xù)宽松、但通胀却持(chí)续低迷(mí)的原因。过去几年,我国(guó)货币政策稳健偏宽松,M2增速维持在高(gāo)位,而通(tōng)胀却始(shǐ)终(zhōng)处于低位(wèi),近期也引发(fā)了通(tōng)胀(zhàng)还是(shì)通缩的讨(tǎo)论(lùn)。本篇专题中(zhōng),我们(men)详细讨论中(zhōng)国的货币、信用和通胀的问题。

  1 通胀再到历(lì)史低位

  在(zài)海(hǎi)外主要经济(jì)体普遍面临较(jiào)大通胀压力的情况下(xià),我国的(de)终端消费通胀水平已(yǐ)经连续三年处(chù)于低位水平。最新公布(bù)的我国4月CPI同比已经降至0.1%,PPI同比已经降至-3.6%。PPI主要受到全球(qiú)大宗商品(pǐn)价格的影响,和其它经济体PPI走势比(bǐ)较一致,所以PPI受到全球性(xìng)的外部(bù)因素(sù)影响较(jiào)大。

  宽松未通胀,钱(qián)都(dōu)去哪了?(海通(tōng)宏观(guān) 梁中华)

  而CPI的变化更多是我国内部需求的集中体现,剔除食品和能源后(hòu),我(wǒ)国核(hé)心CPI同(tóng)比只有0.7%,已(yǐ)经连续三年没有突(tū)破过1.5%,增速(sù)明显降(jiàng)了(le)一个台(tái)阶。而(ér)在疫情之前的(de)绝(jué)大部分时间,核心CPI同(tóng)比都(dōu)在(zài)1.5%以(yǐ)上。

  宽松未通胀,钱都去(qù)哪了?(海通宏(hóng)观 梁中华(huá))

  宽松(sōng)未通(tōng)胀,钱都(dōu)去(qù)哪了?(海通宏观 梁中华)

  2 M2虽高增:“钱”没(méi)那么多!

  而与(yǔ)通(tōng)胀数据形成鲜明(míng)对比的是金(jīn)融数据,最新公(gōng)布的4月M2同比增速高达12.4%,增速虽(suī)然有所下(xià)行,但依然(rán)处(chù)于比较高的(de)位置。为何(hé)这么高的“货币”增速,通(tōng)胀却没起来?要理解这个(gè)问题,我们首先要理解“货币(bì)”的(de)基本概念(niàn)。

  一般来说,统计货币(bì)的存量(liàng)是(shì)使用M2指标,但M2其实只是货币的一部分(fēn)而已(yǐ),它主(zhǔ)要包(bāo)含的(de)是(shì)存款。事实上,“货币”的范(fàn)围是很(hěn)广的,其实任何商品都具有(yǒu)货币(bì)属性,都可以用来(lái)做(zuò)货币使用,我们在之前的专题中有过详细的讨论(lùn)。例(lì)如,在物物交(jiāo)换的时(shí)代,人们(men)用自己生产的商品(pǐn)去(qù)交易其他人生(shēng)产(chǎn)的商品,没有传统(tǒng)意义(yì)上的(de)现(xiàn)金或存款出现,同样实(shí)现(xiàn)了市(shì)场交易、价值的交换,这种相互(hù)交易的商品都可以理解为是(shì)“货币”。通俗的说,居民将钱放(fàng)在银行存(cún)款(kuǎn),与(yǔ)放(fàng)在理财(cái)、基(jī)金(jīn)、资管产(chǎn)品等,本(běn)质是类似的,它们对于居民来说都是货币,而M2则主(zhǔ)要(yào)统计的是银行存款。

  所以从货币的(de)本质出发(fā),现金、存款、货币及公(gōng)募基金、理(lǐ)财、资管产品、黄金、白银(yín),甚至其它一般商品都可以是货币。而(ér)这(zhè)些“货币”之间(jiān)的区(qū)别(bié),仅仅是流(liú)动性(变现能力(lì))的大小不同而已。例如在M2体系的统(tǒng)计中,M0是流通中的现(xiàn)金,属于(yú)流动性(xìng)最好的货币形式;M1是(shì)M0加(jiā)上活期(qī)存款,活期2024年房价会继续下跌吗存款的流动性(xìng)比现金要差一些(xiē),但依然(rán)还不错(cuò);M2是M1加上定期存款(kuǎn),定期存款的流(liú)动性比(bǐ)活期存款要(yào)差(chà)一(yī)些(xiē)。从这个角度出(chū)发,我们可以进一步拓展M2的(de)统计边界(jiè),比如加上实(shí)体(tǐ)部门持(chí)有的理(lǐ)财、货(huò)币(bì)及(jí)公募基(jī)金、资(zī)管(guǎn)产品等等,那样(yàng)可以更加全面的统计(jì)出货(huò)币(bì)量(liàng)的变化。

  所以M2只是一部分(fēn)的货币储藏方式,而居民和(hé)企(qǐ)业还有(yǒu)很多其它渠道储藏货币。而过去几年(nián)里(lǐ),其它货币储藏(cáng)渠道的投资收(shōu)益(yì)在不断降低、风(fēng)险在逐渐增大,居民和企业减少了其它渠道储藏货(huò)币的(de)量。例如,2018年之(zhī)后,银行(xíng)理(lǐ)财(cái)规(guī)模告别了高增长(zhǎng),甚至一(yī)度出现(xiàn)了(le)负增长;信托、券商和基金资管产品规模也陆续出现负(fù)增长。而同(tóng)样是从2018年开(kāi)始,居(jū)民存款开始了高增长,这说明实体部(bù)门的(de)货币(bì)储藏(cáng)渠道逐(zhú)步向银(yín)行(xíng)存(cún)款倾(qīng)斜。

  所以在2018年之前(qián),实体(tǐ)创造的货币可能(néng)会选(xuǎn)择购买银行理财(cái)、信托(tuō)产品、资(zī)管产(chǎn)品等,但在2018年之后,实体创造的货币更多转回(huí)了购买银行(xíng)存款,这种结(jié)构(gòu)性(xìng)变化推升了2024年房价会继续下跌吗纳入M2统(tǒng)计的货币(bì)量(liàng)的(de)增速(sù)。所(suǒ)以尽(jǐn)管(guǎn)M2增速很高(gāo),但实际的货币创造速度没有那么高。

  宽松未通(tōng)胀(zhàng),钱(qián)都去哪了?(海通宏观 梁(liáng)中(zhōng)华)

  宽松未通胀(zhàng),钱都去哪了(le)?(海通宏(hóng)观 梁中(zhōng)华)

  宽松未(wèi)通胀,钱都(dōu)去哪(nǎ)了?(海(hǎi)通宏观 梁(liáng)中华)

  3 “钱”也没(méi)那么(me)少:流通速度在下(xià)降(jiàng)

  既然(rán)M2对货币的统计存在范围不全面(miàn)的问(wèn)题,我们可以更多依赖(lài)社融(róng)的数据来观察(chá)货(huò)币的创造(zào)速度。因为从理论上来说(shuō),“货(huò)币”和(hé)“信用(yòng)”是一枚硬币的(de)两个(gè)面。例如(rú),一个居民从银行借1万元钱,其存款(kuǎn)账(zhàng)户也会同时(shí)增加(jiā)1万(wàn)元。在这个过程(chéng)中,实体(tǐ)部门的融资规(guī)模扩(kuò)张了1万元,同时实体部门(mén)的货(huò)币量(liàng)也增加1万元(yuán)。该居民可以(yǐ)将2000元放(fàng)在银行存款,将(jiāng)8000元支付给另一个居民(mín)来购买东(dōng)西,而(ér)另一个(gè)居民可能拿这8000元(yuán)去购买银行理财。这个时候如果统计M2的话,只有2000元,因(yīn)为8000元的(de)理财产品(pǐn)并不(bù)统计入M2。而如果用(yòng)社融(róng)来描述货币(bì)的(de)创造就会(huì)客观很多,因为不管这些(xiē)资金以什么形(xíng)式流转和存在,整个(gè)社会的(de)信用都是(shì)增加了1万(wàn)元。

  最新公布的4月社融的(de)同比增速为10%,相比M2的增速低了(le)2个百分点以上。不过和我(wǒ)国5%左右的实际经济增(zēng)速相比,社融反映(yìng)的我国货币创造速度其实也不(bù)低,那为何没(méi)有通(tōng)胀(zhàng)呢?这就牵涉到另一个宏观(guān)问题(tí),从简(jiǎn)单的数量方(fāng)程(chéng)式(shì)(MV=PQ)出(chū)发,要看有(yǒu)没有(yǒu)通(tōng)胀,不仅(jǐn)要看货(huò)币的存量,还有(yǒu)看这些存量货币在经济体(tǐ)中(zhōng)每(měi)年(nián)流通多少次,即货币的(de)流通速度。

  宽松(sōng)未通胀,钱都去(qù)哪了(le)?(海通(tōng)宏观 梁中华)

  我(wǒ)们不妨先来看个例子。在2020年疫情到(dào)来的时(shí)候,美国政府部门大幅(fú)度加杠杆,明显推升了美国的M2增(zēng)速,M2同(tóng)比(bǐ)最高一度(dù)达到25%,即整个经济的货币量扩张了四分(fēn)之一。截至今年3月,美国(guó)M2同比增(zēng)速已经降到了负增长(zhǎng),而美(měi)国的通胀(zhàng)却依然在(zài)高位。整个过程可以理解为,政府部门主导货币创造(zào),货币存量(liàng)大幅增加,而随着(zhe)疫情(qíng)影响减弱,货币流通(tōng)速度也逐步加快(kuài),大规(guī)模的存(cún)量(liàng)货币在经(jīng)济(jì)中(zhōng)加快流(liú)转,推升通胀水平。

  宽(kuān)松(sōng)未通胀(zhàng),钱都(dōu)去哪了(le)?(海通(tōng)宏观 梁中华)

  宽(kuān)松未(wèi)通胀,钱都去哪(nǎ)了?(海通宏观(guān) 梁中华)

  这一点从居民的储蓄(xù)率情况(kuàng)也能看(kàn)得出来,在(zài)疫(yì)情期间,美国居民接受(shòu)政府大量(liàng)补贴后,并(bìng)没(méi)有全(quán)部花(huā)出去,储蓄率大幅攀升;而疫(yì)情影响逐步减(jiǎn)弱(ruò)后(hòu),居民信心和预期改善,将超额(é)储(chǔ)蓄花出(chū)去,推(tuī)升(shēng)货币流(liú)通速度(dù),当前美国(guó)居民储(chǔ)蓄率大幅低于(yú)疫情之前的趋势线。

  宽松(sōng)未通胀,钱都(dōu)去哪了?(海通宏观 梁中(zhōng)华)

  从我国的情况(kuàng)来看,货币创造速(sù)度和(hé)经济增速比也不低,但货币流通速度是偏(piān)低的。在疫(yì)情之前,我国社(shè)融(róng)衡量的货币流通(tōng)速度在0.4次/年以(yǐ)上,而疫情出现后,货币流通速度明显(xiǎn)降低,根据一季(jì)度最新(xīn)数(shù)据(jù)测算,当(dāng)前只有0.35次/年(nián)。这就意(yì)味着,仍有(yǒu)不(bù)少货(huò)币被创造出来,但(dàn)货(huò)币没有在经济(jì)体(tǐ)中加(jiā)快(kuài)流转(zhuǎn)起来,说(shuō)明实体部门“花钱”的(de)意愿仍在低(dī)位。

  宽松未通(tōng)胀,钱都去(qù)哪了?(海通宏(hóng)观 梁(liáng)中华)

  “花钱”的意愿偏低,从居民收支数据(jù)就能观察出来。从一季(jì)度统计局居民收(shōu)支(zhī)调(diào)查数据看,我国居民储(chǔ)蓄(xù)率(lǜ)仍(réng)然(rán)达(dá)到(dào)38%,而疫情(qíng)之前是在35%以(yǐ)内(nèi),反映了支(zhī)出(chū)意愿偏弱。

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  从信用扩张的结构也(yě)能(néng)够看出来(lái),因为一个部门“花钱”意愿高(gāo),信贷扩张也会较快(kuài)。从居民部门来看,4月份居民贷款再度出现负增长,这是非疫情(qíng)、非春(chūn)节月(yuè)份(fèn)第(dì)二次出现这种情况,上一次是08年(nián)金融危机(jī)的时候。过去12个月的居民(mín)贷款(kuǎn)增量(liàng)只有5.1万亿,而(ér)之前最高(gāo)的时候(hòu)曾达到9万(wàn)亿以上,当前这一(yī)增长速度(dù)已经回(huí)到了2016年(nián)时(shí)候的水平,考(kǎo)虑(lǜ)到房价物价(jià)上(shàng)涨的(de)因素,居民加杠杆的意愿是(shì)比较弱的(de)。

  宽松(sōng)未通胀,钱都去哪了?(海通宏观 梁中华)

  从企业(yè)部门的信用扩张情况来(lái)看,也有改善的空间(jiān)。尽管我们(men)无法(fǎ)看到信贷(dài)投放的结构,但(dàn)可以用债券(quàn)净发行情况做个参考(kǎo)。疫情期间,国企等公共部(bù)门债券净发(fā)行是明显扩张(zhāng)的,而非公(gōng)共部门(mén)的企业债券净发(fā)行处(chù)于低(dī)位。

  再考虑到政府(fǔ)信用(yòng)扩张也较快,我国公共部门是(shì)信用和货币(bì)创造的重(zhòng)要支撑力量,支(zhī)撑存量货币增速维(wéi)持在一定高位,而(ér)非(fēi)公共部门创造的货币(bì)量处于低位,也反映了货币(bì)流通速度没有快速回升。

  宽松未通胀,钱都去(qù)哪了?(海通宏观 梁(liáng)中华)

  4 如何提(tí)振需求?降息(xī)+改(gǎi)善预期(qī)

  要想改变通胀偏(piān)低的状况,我们依然可(kě)以从货币数量方程出发,一方面是稳住货(huò)币的存量,稳(wěn)定实体(tǐ)的(de)融资(zī)需求;另一方面(miàn)是提振实体信(xìn)心和预期(qī),改善货币流通速(sù)度(dù)。

  从第一个(gè)方面(miàn)来看,私人部门的融2024年房价会继续下跌吗资(zī)需求还(hái)偏(piān)弱(ruò),需要进一步(bù)降低(dī)实体融资成(chéng)本(běn)。当资产端的回报率在下(xià)降的情况下,需要(yào)降低负债端(duān)的融资成本来对冲。过去几年(nián),政策(cè)上(shàng)在降低企业融资成本上(shàng)发力较多。目(mù)前看,居民部门的(de)融资成本仍(réng)然偏高。我(wǒ)们在之前(qián)的专题(tí)中(zhōng)已(yǐ)经分析过,虽然居民增量房贷(dài)利(lì)率已经大幅下(xià)行,但存量(liàng)房贷利率(lǜ)仍然(rán)处于高位(wèi)。根据(jù)我们的估(gū)算(suàn),当前存(cún)量房贷利率(lǜ)的平均值(zhí)仍然在4%-5%,2021年投放的房(fáng)贷利(lì)率水平更高,当前甚(shèn)至(zhì)仍(réng)在5%以上,而这些还仅仅是平均值(zhí),考虑(lǜ)到(dào)个体情况,也有部分居民(mín)偿(cháng)还的房贷利率水平在6%以(yǐ)上。

  而对于居民(mín)部门的资(zī)产端来说,房产价格面临(lín)调整压力,各类(lèi)金融资产(chǎn)的(de)回报(bào)率(lǜ)也(yě)处(chù)于低(dī)位,所以(yǐ)这(zhè)就相(xiāng)当于(yú)居民部门借着4-5%成本的资金,投资的回报(bào)率确实是偏低(dī)的。要改(gǎi)善居民的资产负债(zhài)表(biǎo)状况,需要对居(jū)民负债端(duān)成本进行降(jiàng)息(xī),否则居民净融(róng)资(zī)需求或依(yī)然偏弱。

  宽(kuān)松未(wèi)通胀(zhàng),钱都去哪(nǎ)了?(海通宏观(guān) 梁(liáng)中华(huá))

  从另一个方(fāng)面来看,要提升货(huò)币流通速(sù)度,需要提振实体的信心和(hé)预期(qī)。居(jū)民和企业对于未来(lái)的信(xìn)心强、预期好,才会(huì)敢消(xiāo)费、敢投资,支出增(zēng)加(jiā)了,对于整个经济体(tǐ)系(xì)来说,货(huò)币流转速度才能(néng)加快,经济需求才能好起(qǐ)来(lái)。提振信心和预期,是个系(xì)统性的工程。

   

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