近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克)影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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