近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了(le)投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shō天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝u)益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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