文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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