文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　<人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么strong>1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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