饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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