文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思zhì)度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎ粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思n)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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