最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体1米等于多少mm 1米等于多少厘米(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙1米等于多少mm 1米等于多少厘米、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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