导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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