5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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