文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金2l是多少斤 2l是多少kg需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期(qī2l是多少斤 2l是多少kg)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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