饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标(biā蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头o)准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行(x蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头íng)为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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