万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米ng>

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？