5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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