近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(pí在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录ng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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