5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季(huán)比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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