导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利几率还是机率 概率和几率一样吗交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zh几率还是机率 概率和几率一样吗ù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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