万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗赫为什(shén)么(me)又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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