近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(sh50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间uǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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