导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(z白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗hǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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