OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fā部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些ng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xi部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些āng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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