导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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