5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(niájk袜子总是掉怎么办，足球袜套jn)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiànjk袜子总是掉怎么办，足球袜套j)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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