饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费(fèi)的(疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别de)行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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