文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(r说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？èn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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